23 / 08 / 2026
20 Minutes De Lecture

Airbnb & locations temporaires à Zürich : La décision de justice qui change tout !

 

Dès l’automne 2026, les Airbnb et les locations de courtes durées auront la vie dure dans la ville de Zurich… En juin 2026, cette nouvelle a fait la une de plusieurs grands journaux en Suisse alémanique. On en a moins parlé dans le reste du pays et au moment où je rédige cet article, je n’ai pas encore eu écho de médias étrangers ayant jugé intéressant de traiter le sujet alors, bien que je ne sois pas journaliste, je me lance le défi de le faire à ma manière : directe, concise et surtout, en vous proposant une réflexion qui va un peu plus loin que la simple répétition des faits qui nous sont exposés dans les journaux mainstream de suisse alémanique.   

Pour celles et ceux qui ne le savaient pas, la ville de Zurich, confrontée depuis plusieurs années à une tension croissante sur son marché immobilier, avait engagé un bras de fer juridique visant à encadrer plus strictement l’usage des logements. Cette politique a récemment été confortée par une décision majeure du Tribunal fédéral. La plus haute instance judiciaire du pays a en effet donné raison à la municipalité dans son souhait de régulation des « appartements d’affaires » (Business Apartments) et des locations de type Airbnb. Cette jurisprudence marque un tournant décisif qui redéfinit les contours du droit de propriété en milieu urbain dense, en privilégiant la protection du parc locatif résidentiel au détriment d’une exploitation commerciale jugée plus lucrative.

Mon analyse se propose de synthétiser les tenants et aboutissants de cette décision, d’en exposer la portée juridique et, surtout, d’en détailler les impacts concrets pour les différentes parties prenantes que sont les propriétaires, le marché locatif, les hôteliers et les voyageurs à la recherche d’un Airbnb ou d’une location de courte durée dans la ville de Zurich.

 

Régulation urbaine contre liberté économique

La Ville de Zurich a récemment modifié sa loi sur l’aménagement du territoire et des constructions (Planungs- und Baugesetz, PBG) afin d’introduire une disposition restrictive visant à interdire un changement d’affectation lorsqu’un logement destiné à un usage résidentiel ordinaire est transformé, de fait, en logement destiné à des séjours commerciaux ou à des activités commerciales de courte durée (appartements d’affaire, meublés touristiques, appartements Airbnb ou encore logements utilisés comme des showrooms, des bureaux, des ateliers d’artistes, des cabinets médicaux ou encore tels des espaces de massages par exemple). Selon la vision municipale, la prolifération de ces hébergements (souvent gérés par des plateformes numériques comme Airbnb ou des sociétés spécialisées) soustrait des milliers de logements au marché locatif traditionnel. Or, dans une ville où le taux de vacance locative est structurellement inférieur à 1 %, cette soustraction exacerbe la pénurie et contribue à l’envolée des loyers (trouver un logement dans la ville de Zurich est devenu presque mission impossible pour de nombreuses familles mais aussi pour des gens qui vivent seuls).

Face à cette régulation stricte, des propriétaires et des exploitants professionnels de Business Apartments et de locations Airbnb ont contesté la mesure. Leur argumentaire reposait principalement sur la liberté économique et la garantie de la propriété, estimant que la location de courte durée/Airbnb, même meublée, reste une forme d’habitat qui ne devrait pas être soumise à une autorisation aussi stricte que celle d’un hôtel.

 

La décision du Tribunal fédéral

Le Tribunal fédéral a rejeté les recours des exploitants et a considéré qu’un appartement Airbnb loué pour quelques nuits ou quelques semaines à des fins professionnelles ou touristiques est une utilisation à usage commercial (hôtelier ou para-hôtelier). Par conséquent, il ne peut pas bénéficier de la protection accordée au logement résidentiel. Le tribunal a aussi reconnu que la lutte contre la pénurie de logements constitue un intérêt public suffisamment fort pour justifier une restriction du droit de propriété. En empêchant que des immeubles entiers soient transformés en logements Airbnb ou en hôtels de facto sans répondre aux normes hôtelières (sécurité, accessibilité), la loi zurichoise protège désormais le tissu urbain et la population résidente. Cette décision n'interdit pas la location de courte durée ou de type Airbnb à Zurich mais elle la régule fortement en lui imposant (rétroactivement) des restrictions qui obligent les concernés à se conformer aux nouvelles règles et poussent celles et ceux qui ne le peuvent, à mettre un terme à leur activité.

 

La fin des « appartements d’affaires » déguisés

Cette jurisprudence met fin à une zone grise. Jusqu’ici, de nombreux immeubles étaient intégralement dédiés à la location de courte durée sous le vocable de « résidence services » ou d’« appartements d’affaires », d’appartement Airbnb de courtes durées, contournant ainsi les règles strictes de l’hôtellerie. La décision du Tribunal fédéral légitime la volonté de la ville de requalifier ces usages en activités commerciales nécessitant des autorisations spécifiques, souvent impossibles à obtenir dans les zones résidentielles.

 

En quoi consiste cette nouvelle réglementation ?

La nouvelle réglementation vise les locations de courte durée à vocation commerciale dans les zones résidentielles. L’interdiction est appliquée par le biais d’une règle appelée « Mindestwohnanteil » (quota minimal de logements), qui stipule que chaque zone de construction à Zurich doit consacrer un pourcentage obligatoire de sa surface au sol à des logements de longue durée. Ce quota se situe souvent entre 60 % et 90 %. Auparavant, les appartements destinés à une activité commerciale (locations Airbnb) étaient pris en compte dans ce quota, mais en vertu de la nouvelle règle, ils ne le seront plus. Par conséquent, dans un immeuble soumis à un quota de logement de 80 %, au moins 80 % de la surface doit désormais être constituée d'appartements classiques à long terme, ce qui interdit de fait les locations à court terme à des fins commerciales dans cet espace.

Cette interdiction vise spécifiquement les prestataires commerciaux (entreprises) qui gèrent plusieurs appartements meublés destinés à des séjours de courte durée. En effet, selon plusieurs sources en ligne fiables, on estimait à 5 320 le nombre d’appartements commerciaux ou de locations Airbnb à Zurich fin 2025, la nouvelle réglementation pouvant potentiellement concerner « bien plus de 1 000 » d’entre eux. La réglementation vise ces activités commerciales afin de les réintégrer dans le marché immobilier classique.

La restriction s'applique dans les zones où les quotas minimaux de logements sont élevés. Elle est moins efficace dans des zones telles que le centre-ville, les abords du lac et les environs des gares, où le quota de logements est faible (inférieur à 25 %). Il est toutefois important de noter que près de 90 % de tous les appartements de Zurich se trouvent dans des zones où le quota est supérieur à 50 %, ce qui signifie que l'interdiction aura un impact significatif à l'échelle de la ville.

Tel que mentionné au début de cet article, la nouvelle réglementation devrait entrer en vigueur à l’automne 2026. Une fois en vigueur, les propriétaires devront déclarer l’usage de leurs appartements dans les demandes de permis de construire, et tout changement en appartement à usage commercial nécessitera un permis. La ville veillera également au respect de la réglementation.

 

Les impacts de cette loi sur les différentes parties prenantes

Les conséquences de cette jurisprudence sont considérables. Non seulement elles créent une césure nette entre les petits bailleurs occasionnels et les investisseurs institutionnels mais elle laisse aussi la place à un marché de la location temporaire plus compétitif, tout en redynamisant l’activité des hôteliers. Quant aux clients/voyageurs à la recherche d’une location temporaire ou d’un Airbnb dans la ville de Zurich, ce sont probablement les grands perdants de cette décision juridique et nous allons voir pourquoi.

 

L’impact sur les investisseurs institutionnels et les exploitants de Business Apartments

Pour cette catégorie, la décision s’apparente à un séisme financier et juridique. Les immeubles dont la rentabilité était basée sur un taux d’occupation élevé et des tarifs de nuitée élevés subissent une dépréciation immédiate. Un immeuble de Business Apartments ou d’appartements loués uniquement en Airbnb ou pour des séjours de courtes durées ne peut plus être vendu sur la base de son rendement commercial ; il est désormais évalué comme un immeuble locatif ordinaire. Dans la ville de Zürich, de nombreux immeubles sont concernés (je pense notamment aux grands noms de la location de logements temporaires à Zurich tels que Vision Apartments, Swiss Star ou encore City Stay…) et voilà que du jour au lendemain, leur exploitation pourrait devenir illégale ou seulement partiellement exploitable. Les propriétaires de ces habitats seraient contraints de remettre ces logements sur le marché locatif classique. Cela impliquera de signer des baux à durée indéterminée ou de longue durée, de se soumettre au contrôle des loyers (loyers abusifs) et de perdre la flexibilité tarifaire offerte par le meublé touristique. Les propriétaires récalcitrants s’exposent à des procédures administratives lourdes. La Ville de Zurich, en se fondant sur l’arrêt du Tribunal fédéral, dispose désormais d’une base légale solide pour prononcer des interdictions d’utiliser les locaux et infliger des amendes.

 

L’impact sur les propriétaires privés (petits bailleurs)

La situation est plus nuancée pour le/la propriétaire occupant/e ou celui/celle ne possédant qu’un seul appartement. Le changement majeur s’inscrit dans le fait que le/la propriétaire ne peut plus décider unilatéralement de retirer son bien du marché locatif pour le proposer sur Airbnb à plein temps. S’il/elle souhaite le faire au-delà d’une certaine limite (souvent 90 jours par an pour sa propre résidence, mais quasi interdit pour une résidence secondaire), il/elle doit obtenir une autorisation de changement d’affectation (démarche administrative longue, complexe et qui n’a pas de garantie d’aboutir à un résultat positif). Il est important de préciser que le Tribunal fédéral ne s’oppose pas à la location occasionnelle de sa propre résidence principale pendant les vacances. Le « home sharing » (partage de son logement principal) reste toléré, car il n’entrave pas structurellement le marché du logement. Pour le propriétaire lambda, la frontière entre ce qui est permis et ce qui ne l’est pas devient subtile. Les propriétaires doivent désormais s’auto-déclarer et s’assurer qu’en louant leur logis sur Airbnb, ils/elles ne franchissent pas le seuil fatidique du « séjour commercial ».

 

L’impact sur le marché de la location courte durée/Airbnb à Zurich

Selon moi, la conséquence la plus immédiate et la plus visible de l'arrêt du Tribunal fédéral (qui entrera en vigueur à l’automne 2026) sera la réduction massive du nombre de logements disponibles sur les plateformes de location de courte durée, type booking.com ou Airbnb. Des centaines, voire des milliers de logements, sortiront de ce marché alors que la demande de logements de courte durée à Zurich restera très forte. Lorsque l'offre se contracte alors que la demande reste constante ou croissante, le marché devient plus compétitif non pas parce que les prix baissent sous l'effet de la concurrence, mais parce que les client.e.s (les locataires de courte durée) seront plus nombreux pour une offre raréfiée. La compétitivité se déplacera du côté de la demande, non de l'offre. Cette configuration de rareté entraînera mécaniquement une hausse des prix. Les propriétaires encore actifs sur le marché de la courte durée pourront exiger des tarifs plus élevés pour leur Airbnb, car les voyageurs n'auront guère d'alternatives.

 

L’impact sur le secteur de l’hôtellerie

Les Airbnb et logements de courtes durées étant moins nombreux, une partie de la demande se reportera inévitablement sur le secteur hôtelier traditionnel. Or, les hôtels zurichois pratiquent déjà des tarifs parmi les plus élevés d'Europe. Ce report de la demande vers l'hôtellerie exercera une pression haussière supplémentaire sur les prix hôteliers, ce qui, en retour, permettra aux rares locations Airbnb restantes d'aligner leurs tarifs sur ce nouveau niveau de référence élevé. Néanmoins, l'arrêt du Tribunal fédéral offre au secteur hôtelier zurichois une opportunité historique de restaurer sa position dominante sur le marché de l'hébergement de courte durée. La disparition d'une concurrence déloyale, le report mécanique de la demande, la possibilité de relever les tarifs et la capacité de développer des offres différenciées constituent autant de leviers de croissance pour ce secteur.

 

L’impact sur le voyageur

Bien que les médias n’en parlent pas, le voyageur demeure, au travers de cette analyse, le grand perdant de ce marché assaini. L'arrêt du Tribunal fédéral a été salué par les autorités municipales, les associations de défense des locataires et une partie de la population comme une victoire contre la spéculation immobilière et la pénurie de logements. Les propriétaires, eux, ont vu leur liberté d'exploitation se restreindre. Or, au-delà de ces acteurs évidents, c'est une figure plus discrète qui subira les conséquences les plus tangibles de cette décision : le voyageur, qu'il/elle soit touriste, professionnel en déplacement, étudiant/e en mobilité ou patient/e en quête de soins. Ce dernier, souvent oublié des analyses, se trouvera pourtant au cœur d'un bouleversement qui affecte son portefeuille, son confort, sa liberté de choix et, plus fondamentalement, son expérience de la ville.

Jusqu’alors, un appartement Airbnb ou un studio d'affaires permettait à un voyageur de se loger à Zurich pour un coût souvent inférieur de 20 % à 40 % à celui d'une chambre d'hôtel de standing comparable. Avec la raréfaction de cette offre, le voyageur se retrouve captif de l'hôtellerie traditionnelle (d’ailleurs pas toujours adaptée aux spécificités/besoins/contraintes de son séjour), dont les tarifs zurichois figurent parmi les plus élevés d'Europe. Une nuitée dans un hôtel trois étoiles à Zurich dépasse couramment les 200 francs suisses, et les établissements quatre ou cinq étoiles affichent des tarifs nettement supérieurs. Comme je l’ai évoqué dans le chapitre précédent, les hôtels, constatant l'afflux de clientèle reportée et la disparition de la concurrence, seront en position de relever leurs propres tarifs. Le voyageur subira ainsi une double peine : il/elle perdra l'alternative économique et verra les prix de l'option restante augmenter. Pour les budgets les plus serrés, la conséquence est brutale : renoncer au voyage, réduire la durée du séjour, ou se loger en périphérie de la ville de Zurich. Pour le voyageur se rendant à Zurich régulièrement et qui jusque-là appréciait la flexibilité, l’autonomie (cuisiner ses repas, recevoir de la visite, travailler dans de bonnes conditions, laver son linge…), la liberté de choix et le tarif préférentiel que lui offrait sa location Airbnb. 

 

Locations d’Airbnb et d’appart-hôtels : Le cas spécifique des escortes à Zurich

Je ne peux analyser cette situation sans mentionner le cas de nombreuses escortes indépendantes qui travaillent dans la ville de Zurich et qui représentent une clientèle très importante pour de nombreux Airbnb, locations temporaires et Apart-Hôtels situés au cœur de Zurich. Bientôt, pour beaucoup d’entre elles, se loger et travailler à Zurich de manière temporaire deviendra hors de prix. Seules les plus organisées (celles qui sont en mesure de planifier leur voyage à l’avance afin de se garantir une place et de faire des économies), les plus établies (celles qui ont déjà une clientèle régulière et donc des revenus déjà solides) et/ou celles qui auront su bâtir une relation de confiance avec des établissements où elles peuvent louer des chambres/appartements de manière légale dans la ville de Zurich auront encore la possibilité de travailler sereinement dans la capitale économique du pays (par ailleurs, il faut noter que vu le contexte, les gestionnaires ces appartements deviendront également plus exigeants et sélectifs dans le choix des locataires à qui ils/elles souhaitent louer leurs appartements). Les autres, faute de moyen, d’organisation et/ou de contacts devront se contenter d’aller à l’hôtel (pas toujours idéal dans ce contexte et les clients apprécient moins cette option Incall) ou de se loger en périphérie de la ville de Zurich, zone où il faudra aussi s’attendre à une augmentation des prix à la location de logements temporaires/Airbnb, principalement à cause des restrictions à venir imposées par l'agglomération zurichoise. En toute logique, il y aura donc dans un futur proche/moyen, une chute du nombre d’escortes indépendantes dans la ville de Zurich.

Bien évidemment, certaines escortes en Suisse choisiront d’ignorer cette nouvelle loi. Les travailleuses indépendantes en provenance de l’Union Européenne et ayant l’obligation de s’annoncer (avant d’entamer leur activité d’escorte) pourront s’attendre à voir leur demande d’enregistrement en ligne rejetée, si l’adresse de leur logement temporaire à Zurich n’a pas l’autorisation d’accepter les locations de courtes durées ou de type Airbnb.  Quant à celles déjà en possession d’un permis de travail en Suisse, elles seront confrontées au même dilemme que leurs consœurs :  trouver un appartement, dans la ville de Zurich, où elles ont légalement le droit d’exercer leur métier d’escorte.   

 

Restriction de la location temporaire/Airbnb à Zurich : Est-ce la solution ?

Je suis d’avis que la décision du Tribunal fédéral suisse a été présentée comme une victoire pour les résidents de la ville. Elle permettra de libérer des logements Airbnb pour le marché locatif résidentiel, de lutter contre la spéculation, de mettre fin à une zone grise juridique, de restaurer une forme d'équité concurrentielle au profit de l'hôtellerie et de réaffirmer la primauté de l'intérêt public sur la liberté d'exploitation. Toutefois, cette victoire aura un coût considérable et inégalement réparti : les propriétaires de Airbnb subiront une dévalorisation immédiate de leur patrimoine et une perte de rentabilité, sans compensation ; les hôteliers sortiront renforcés, mais leur avantage sera largement conjoncturel ; les voyageurs, grands oubliés de cette affaire, perdront sur tous les plans : prix plus élevés, offre plus restreinte, expérience appauvrie, accessibilité compromise.

Plus fondamentalement, il est bon de se demander si cette décision résout le problème de fond. Pas sûr ! Certain.e.s évoquent le fait que la pénurie de logements résidentiels zurichoise ne sera pas comblée par la seule restriction de la location de courte durée/Airbnb. D’autres avancent que seule une politique massive de construction, de densification et de régulation des loyers pourrait y répondre durablement.

 

Janet – The Velvet Rooms

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