23 / 08 / 2026
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Airbnb & Kurzzeitvermietungen in der Stadt Zürich: Das Gerichtsurteil, das alles verändert!

 

Ab Herbst 2026 werden Airbnb und Kurzzeitvermietungen in der Stadt Zürich ein schweres Leben haben… Im Juni 2026 machte diese Nachricht in mehreren grossen Zeitungen der Deutschschweiz Schlagzeilen. Im Rest des Landes wurde weniger darüber berichtet, und zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels habe ich noch keine Rückmeldung von ausländischen Medien erhalten, die es für interessant befunden hätten, das Thema aufzugreifen. Obwohl ich keine Journalistin bin, stelle ich mir daher die Herausforderung, dies auf meine eigene Art und Weise zu tun: direkt, prägnant und vor allem mit einer Betrachtung, die ein wenig über die blosse Wiederholung der Fakten hinausgeht, die uns in den Mainstream-Zeitungen der Deutschschweiz präsentiert werden.

Für diejenigen, die es noch nicht wussten: Die Stadt Zürich, die seit mehreren Jahren mit zunehmenden Spannungen auf ihrem Immobilienmarkt konfrontiert ist, hatte einen juristischen Machtkampf begonnen, um die Nutzung von Wohnraum strenger zu regeln. Diese Politik wurde kürzlich durch eine wegweisende Entscheidung des Bundesgerichts bestätigt. Die höchste gerichtliche Instanz des Landes gab der Stadtverwaltung in ihrem Bestreben, das Recht „Business-Apartments“ und Vermietungen nach dem Vorbild von Airbnb zu regulieren. Diese Rechtsprechung markiert einen entscheidenden Wendepunkt, der die Grenzen des Eigentumsrechts in dicht besiedelten städtischen Gebieten neu definiert, indem sie den Schutz des Wohnmietbestands gegenüber einer als lukrativer erachteten gewerblichen Nutzung in den Vordergrund stellt.

Meine Analyse zielt darauf ab, die Hintergründe dieser Entscheidung zusammenzufassen, ihre rechtliche Tragweite darzulegen und vor allem die konkreten Auswirkungen für die verschiedenen Beteiligten (Eigentümer, den Mietmarkt, Hoteliers und Reisende auf der Suche nach einer Airbnb-Unterkunft oder einer Kurzzeitmiete in der Stadt Zürich) detailliert zu erläutern.

 

Stadtplanung versus wirtschaftliche Freiheit

Die Stadt Zürich hat kürzlich ihr Raumplanungs- und Baugesetz (PBG) geändert, um eine restriktive Bestimmung einzuführen, die eine Nutzungsänderung verbietet, wenn eine für den gewöhnlichen Wohnzweck bestimmte Wohnung de facto in eine Unterkunft für gewerbliche Aufenthalte oder kurzfristige gewerbliche Aktivitäten umgewandelt wird (Geschäftswohnungen, Ferienwohnungen, Airbnb-Wohnungen oder auch Wohnungen, die beispielsweise als Ausstellungsräume, Büros, Künstlerateliers, Arztpraxen oder Massageräume genutzt werden). Nach Ansicht der Stadtverwaltung entzieht die zunehmende Verbreitung dieser Unterkünfte (die oft von Online-Plattformen wie Airbnb oder spezialisierten Unternehmen verwaltet werden) dem traditionellen Mietmarkt Tausende von Wohnungen. In einer Stadt, in der die Leerstandsquote strukturell unter 1 % liegt, verschärft dieser Entzug jedoch die Wohnungsknappheit und trägt zum Anstieg der Mieten bei (die Suche nach einer Wohnung in der Stadt Zürich ist für viele Familien, aber auch für Alleinstehende fast unmöglich geworden).

Angesichts dieser strengen Regelung haben Eigentümer-innen und gewerbliche Betreiber-innen von Business-Apartments und Airbnb-Unterkünften die Massnahme angefochten. Ihre Argumentation stützte sich hauptsächlich auf die Wirtschaftsfreiheit und die Eigentumsgarantie, da sie der Ansicht waren, dass Kurzzeitvermietungen/Airbnb-Unterkünfte, selbst wenn sie möbliert sind, eine Wohnform darstellen, die keiner so strengen Bewilligungspflicht unterliegen sollte wie die eines Hotels.

 

Die Entscheidung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht hat die Beschwerden der Betreiber zurückgewiesen und festgestellt, dass eine Airbnb-Wohnung, die für einige Nächte oder Wochen zu beruflichen oder touristischen Zwecken vermietet wird, eine gewerbliche Nutzung (als Hotel oder hotelähnliche Einrichtung) darstellt. Folglich kann sie nicht in den Genuss des Schutzes kommen, der für Wohnräume gewährt wird. Das Gericht erkannte zudem an, dass die Bekämpfung der Wohnungsknappheit ein ausreichend starkes öffentliches Interesse darstellt, um eine Einschränkung des Eigentumsrechts zu rechtfertigen. Indem das Zürcher Gesetz verhindert, dass ganze Gebäude in Airbnb-Unterkünfte oder De-facto-Hotels umgewandelt werden, ohne den hoteltechnischen Standards (Sicherheit, Barrierefreiheit) zu entsprechen, schützt es fortan das städtische Gefüge und die ansässige Bevölkerung. Dieser Beschluss verbietet Kurzzeitvermietungen oder Airbnb-ähnliche Vermietungen in Zürich zwar nicht, regelt sie jedoch streng, indem er (rückwirkend) Beschränkungen auferlegt, die die Betroffenen dazu verpflichten, sich an die neuen Vorschriften zu halten, und diejenigen, die dies nicht können, dazu zwingen, ihre Tätigkeit aufzuhören.

 

Das Ende der getarnten „Geschäftswohnungen“

Diese Rechtsprechung beendet eine Grauzone. Bislang waren zahlreiche Gebäude unter der Bezeichnung „Servicewohnungen“ oder „Geschäftswohnungen“ vollständig der Kurzzeitvermietung gewidmet (also als Airbnb-Kurzzeitwohnungen), wodurch die strengen Vorschriften für das Hotelgewerbe umgangen wurden. Die Entscheidung des Bundesgerichts bestätigt das Bestreben der Stadt, diese Nutzungen als gewerbliche Tätigkeiten einzustufen, für die spezielle Genehmigungen erforderlich sind, die in Wohngebieten oft nicht zu erhalten sind.

 

Worum geht es bei dieser neuen Regelung?

Die neue Regelung zielt auf gewerblich betriebene Kurzzeitvermietungen in Wohnzonen ab. Das Verbot wird durch eine Vorschrift namens „Mindestwohnanteil“ durchgesetzt, die festlegt, dass in jeder Bauzone in Zürich ein bestimmter Prozentsatz der Geschossfläche für langfristigen Wohnraum genutzt werden muss. Dieser Anteil liegt häufig zwischen 60 % und 90 %. Bisher wurden Geschäftswohnungen (Airbnb-Vermietungen) auf diese Quote angerechnet, doch nach der neuen Regelung ist dies nicht mehr der Fall. In einem Gebäude mit einer Wohnquote von 80 % müssen daher nun mindestens 80 % der Fläche als reguläre Langzeitwohnungen genutzt werden, wodurch gewerbliche Kurzzeitvermietungen in diesem Gebäude faktisch verboten sind.

Das Verbot richtet sich speziell an gewerbliche Anbieter (Unternehmen), die mehrere möblierten Wohnungen für Kurzaufenthalte betreiben. Tatsächlich gab es laut mehreren zuverlässigen Online-Quellen Ende 2025 in Zürich schätzungsweise 5.320 Geschäftswohnungen bzw. Airbnb-Unterkünfte, wobei die neue Regelung potenziell „weit über 1.000“ davon betreffen könnte. Die Regelung zielt darauf ab, diese gewerblichen Betriebe wieder in den regulären Wohnungsmarkt zu integrieren.

Die Beschränkung gilt in Gebieten mit hohen Mindestwohnungsquoten. In Gebieten wie der Innenstadt, in Seenähe und rund um Bahnhöfe, wo die Wohnungsquote niedrig ist (unter 25 %), ist sie weniger wirksam. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass fast 90 % aller Wohnungen in Zürich in Zonen mit einer Quote von über 50 % liegen, was bedeutet, dass das Verbot stadtweit erhebliche Auswirkungen haben wird.

Wie zu Beginn dieses Artikels erwähnt, soll die neue Regelung im Herbst 2026 in Kraft treten. Sobald sie in Kraft ist, müssen Eigentümer-innen die Nutzung ihrer Wohnungen in Bauanträgen angeben, und jede Umwandlung in eine gewerblich genutzte Wohnung erfordert eine Genehmigung. Die Stadt wird zudem die Einhaltung der Vorschriften überwachen.

 

Die Auswirkungen dieses Gesetzes auf die verschiedenen Beteiligten

Die Folgen dieser Rechtsprechung sind beträchtlich. Sie schaffen nicht nur eine klare Trennung zwischen kleinen Gelegenheitsvermietern und institutionellen Investoren, sondern schaffen auch Raum für einen wettbewerbsfähigeren Markt für Kurzzeitvermietungen und beleben gleichzeitig die Geschäftstätigkeit der Hoteliers. Was die Kunden/Reisenden betrifft, die in der Stadt Zürich nach einer vorübergehenden Unterkunft oder einem Airbnb suchen, so sind sie wahrscheinlich die grossen Verlierer dieser gerichtlichen Entscheidung, und wir werden sehen, warum.

 

Die Auswirkungen auf institutionelle Anleger und Betreiber von Business-Apartments

Für diese Kategorie kommt die Entscheidung einem finanziellen und rechtlichen Erdbeben gleich. Immobilien, deren Rentabilität auf einer hohen Auslastung und hohen Übernachtungspreisen beruhte, erleiden einen sofortigen Wertverlust. Ein Gebäude mit Business-Apartments oder Wohnungen, die ausschliesslich über Airbnb oder für Kurzaufenthalte vermietet werden, kann nicht mehr auf der Grundlage seiner wirtschaftlichen Rendite verkauft werden; es wird nun, wie ein gewöhnliches Mietobjekt bewertet. In der Stadt Zürich sind zahlreiche Immobilien davon betroffen (ich denke dabei insbesondere an die grossen Namen der Kurzzeitvermietung in Zürich wie Vision Apartments, Swiss Star oder auch City Stay…), und nun könnte ihr Betrieb von heute auf morgen illegal sein oder nur noch teilweise möglich. Die Eigentümer-innen dieser Unterkünfte könnten gezwungen sein, diese Wohnungen wieder auf den klassischen Mietmarkt zu bringen. Dies bedeutet, unbefristete oder langfristige Mietverträge abzuschliessen, sich der Mietpreisbindung (überhöhte Mieten) zu unterwerfen und die Preisflexibilität zu verlieren, die die möblierte Ferienunterkunft bietet. Eigentümer-innen, die sich weigern, setzen sich schwerwiegenden Verwaltungsverfahren aus. Die Stadt Zürich verfügt nun auf der Grundlage des Urteils des Bundesgerichts über eine solide Rechtsgrundlage, um Nutzungsverbote zu erlassen und Bussen zu verhängen.

 

Die Auswirkungen auf private Eigentümer-innen (Kleinvermieter-innen)

Etwas differenzierter sieht die Situation für selbstnutzende Eigentümer oder solche aus, die nur eine einzige Wohnung besitzen. Die wesentliche Änderung besteht darin, dass der Eigentümer/die Eigentümerin nicht mehr einseitig entscheiden kann, seine/ihre Immobilie vom Mietmarkt zu nehmen, um sie ganztägig über Airbnb anzubieten. Möchte er/sie dies über eine bestimmte Grenze hinaustun (oft 90 Tage pro Jahr für den eigenen Wohnsitz, bei Zweitwohnsitzen jedoch nahezu verboten), muss er/sie eine Genehmigung zur Nutzungsänderung einholen (ein langwieriges, komplexes Verwaltungsverfahren, bei dem kein positiver Ausgang garantiert ist). Es ist wichtig zu betonen, dass das Bundesgericht nichts gegen die gelegentliche Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes während der Ferien einzuwenden hat. Das „Home Sharing“ (die gemeinsame Nutzung des Hauptwohnsitzes) wird weiterhin toleriert, da es den Wohnungsmarkt nicht strukturell beeinträchtigt. Für den durchschnittlichen Eigentümer wird die Grenze zwischen dem, was erlaubt ist, und dem, was nicht erlaubt ist, jedoch immer schwammiger. Eigentümer-innen müssen sich nun selbst melden und sicherstellen, dass sie bei der Vermietung ihrer Wohnung über Airbnb die entscheidende Schwelle zum „gewerblichen Aufenthalt“ nicht überschreiten.

 

Die Auswirkungen auf den Markt für Kurzzeitvermietungen/Airbnb in Zürich

Meiner Meinung nach wird die unmittelbarste und sichtbarste Folge des Urteils des Bundesgerichts (das im Herbst 2026 in Kraft treten wird) ein massiver Rückgang der Anzahl verfügbarer Wohnungen auf Plattformen für Kurzzeitvermietungen wie booking.com oder Airbnb sein. Hunderte, ja sogar Tausende von Unterkünften werden von diesem Markt verschwinden, während die Nachfrage nach Kurzzeitunterkünften in Zürich weiterhin sehr hoch bleiben wird. Wenn das Angebot schrumpft, während die Nachfrage konstant bleibt oder steigt, wird der Markt wettbewerbsintensiver. Nicht weil die Preise aufgrund des Wettbewerbs sinken, sondern weil es mehr Kunden und Kundinnen (Kurzzeitmieter*innen) für ein knapperes Angebot geben wird. Der Wettbewerb wird sich auf die Nachfrageseite verlagern, nicht auf die Angebotsseite. Diese Knappheitssituation wird automatisch zu einem Preisanstieg führen. Eigentümer-innen, die noch auf dem Markt für Kurzzeitvermietungen aktiv sind, können höhere Preise für ihre Airbnb-Unterkünfte verlangen, da Reisende kaum Alternativen haben werden.

 

Die Auswirkungen auf die Hotellerie

Da es weniger Airbnb-Unterkünfte und Kurzzeitvermietungen gibt, wird sich ein Teil der Nachfrage unweigerlich auf die traditionelle Hotellerie verlagern. Die Zürcher Hotels verlangen jedoch bereits Preise, die zu den höchsten in Europa zählen. Diese Verlagerung der Nachfrage auf die Hotellerie wird einen zusätzlichen Aufwärtsdruck auf die Hotelpreise ausüben, was es wiederum den wenigen verbleibenden Airbnb-Unterkünften ermöglichen wird, ihre Preise an dieses neue, hohe Referenzniveau anzupassen. Dennoch bietet das Urteil des Bundesgerichts der Zürcher Hotellerie eine historische Chance, ihre marktbeherrschende Stellung auf dem Markt für Kurzzeitunterkünfte wiederherzustellen. Das Wegfallen unlauteren Wettbewerbs, die automatische Verlagerung der Nachfrage, die Möglichkeit zur Preiserhöhung und die Fähigkeit, differenzierte Angebote zu entwickeln, sind allesamt Wachstumshebel für diesen Sektor.

 

Die Auswirkungen auf der Reisenden

Auch wenn die Medien nicht darüber berichten, bleibt der Reisende laut dieser Analyse der grosse Verlierer dieses sanierten Marktes. Das Urteil des Bundesgerichts wurde von den Kommunalbehörden, den Mieterschutzverbänden und einem Teil der Bevölkerung als Sieg gegen Immobilienspekulation und Wohnungsmangel begrüsst. Die Eigentümer-innen hingegen sahen ihre Gestaltungsfreiheit eingeschränkt. Doch abgesehen von diesen offensichtlichen Akteuren ist es eine eher im Hintergrund stehende Figur, die die greifbarsten Folgen dieser Entscheidung zu spüren bekommen wird: der Reisende, sei es ein/e Tourist/in, ein/e Geschäftsreisender-in, ein/e Student-in im Rahmen eines Austauschprogramms oder ein/e Patient-in auf der Suche nach medizinischer Versorgung. Letzterer, der in Analysen oft vergessen wird, steht jedoch im Zentrum eines Umbruchs, der sich auf sein Budget, seinen Komfort, seine Wahlfreiheit und, noch grundlegender, auf seine Erfahrung der Stadt auswirkt.

Bislang ermöglichten Airbnb-Unterkünfte oder Business-Studios Reisenden, in Zürich zu übernachten; oft zu Preisen, die 20 bis 40 Prozent unter denen eines Hotelzimmers gleicher Kategorie lagen. Da dieses Angebot immer knapper wird, sind Reisende gezwungen, auf die traditionelle Hotellerie zurückzugreifen (die übrigens nicht immer auf die Besonderheiten, Bedürfnisse und Einschränkungen ihres Aufenthalts zugeschnitten ist), deren Preise in Zürich zu den höchsten in Europa zählen. Eine Übernachtung in einem Drei-Sterne-Hotel in Zürich kostet oft mehr als 200 Schweizer Franken, und Vier- oder Fünf-Sterne-Hotels verlangen deutlich höhere Preise. Und wie ich bereits im vorigen Kapitel erwähnt habe, werden die Hotels angesichts des Zustroms aufgeschobener Gäste und des Wegfalls der Konkurrenz in der Lage sein, ihre eigenen Preise zu erhöhen. Der Reisende wird somit doppelt benachteiligt: Er verliert die kostengünstige Alternative und muss gleichzeitig mit einem Preisanstieg bei der verbleibenden Option rechnen. Für diejenigen, deren Budget besonders knapp ist, sind die Folgen dramatisch: auf die Reise verzichten, die Aufenthaltsdauer verkürzen oder eine Unterkunft am Stadtrand von Zürich suchen. Für Reisende, die regelmässig nach Zürich fahren und bisher die Flexibilität, die Unabhängigkeit (selbst kochen, Besuch empfangen, unter guten Bedingungen arbeiten, Wäsche waschen …), die Wahlfreiheit und den Vorzugspreis geschätzt haben, die ihnen ihre Airbnb-Unterkunft bot.

 

Airbnb- und Aparthotel-Vermietungen: Der Sonderfall der Escort-Girls in Zürich

Ich kann diese Situation nicht analysieren, ohne den Fall zahlreicher selbstständiger Escort-Girls zu erwähnen, die in der Stadt Zürich tätig sind und für viele Airbnb-Unterkünfte, Kurzzeitvermietungen und Aparthotels im Herzen von Zürich eine sehr wichtige Kundschaft darstellen. Bald wird es für viele von ihnen unerschwinglich werden, vorübergehend in Zürich kurzfristig zu wohnen und zu arbeiten. Nur die am besten organisierten (diejenigen, die ihre Reise im Voraus planen können, um sich einen Platz zu sichern und Geld zu sparen), die am besten etablierten (diejenigen, die bereits einen Stammkundenkreis und somit solide Einkommen haben) und/oder diejenigen, denen es gelungen ist, ein Vertrauensverhältnis zu Vermieterinnen aufzubauen, bei denen sie legal Zimmer/Wohnungen in der Stadt Zürich mieten können, werden weiterhin die Möglichkeit haben, in der Wirtschaftshauptstadt des Landes unbeschwert zu arbeiten (übrigens ist anzumerken, dass die Verwalter-innen dieser Wohnungen angesichts der aktuellen Lage auch bei der Auswahl der Mieter-innen, an die sie ihre Wohnungen vermieten möchten, anspruchsvoller und wählerischer werden). Die anderen werden sich mangels finanzieller Mittel, Organisation und/oder Kontakten damit begnügen müssen, in ein Hotel zu gehen (was in diesem Zusammenhang nicht immer ideal ist und von den Kunden als Incall-Option weniger geschätzt wird) oder sich am Stadtrand von Zürich unterzubringen; einem Gebiet, in dem ebenfalls mit einem Anstieg der Mietpreise für vorübergehende Unterkünfte/Airbnb zu rechnen ist, vor allem aufgrund der bevorstehenden Einschränkungen durch die Stadt Zürich. Logischerweise wird es daher in naher bzw. mittlerer Zukunft zu einem Rückgang der Zahl der selbstständigen Escort Damen in der Stadt Zürich kommen.

Natürlich werden einige Escort-Girls in der Schweiz dieses neue Gesetz ignorieren. Selbstständige Escort Damen aus der Europäischen Union, die zur Anmeldung verpflichtet sind (bevor sie ihre Tätigkeit als Escort Frau aufnehmen), müssen damit rechnen, dass ihr Meldeverfahren abgelehnt wird, wenn die Adresse ihrer temporären Unterkunft in Zürich nicht für Kurzzeitvermietungen oder Airbnb-Vermietungen zugelassen ist.  Diejenigen, die bereits im Besitz einer Arbeitserlaubnis in der Schweiz sind, stehen vor dem gleichen Dilemma wie ihre Kolleginnen: Sie müssen in der Stadt Zürich eine Wohnung finden, in der sie ihren Beruf als Escort-Girl rechtmässig ausüben dürfen.

 

Einschränkung der kurzfristigen Vermietung/Airbnb in Zürich: Ist das die Lösung?

Meiner Meinung nach wurde das Urteil des Schweizer Bundesgerichts als Sieg für die Einwohner-innen der Stadt dargestellt. Sie wird dazu beitragen, Airbnb-Wohnungen für den Wohnungsmietmarkt freizugeben, Spekulationen entgegenzuwirken, eine rechtliche Grauzone zu beseitigen, eine Form der Wettbewerbsgerechtigkeit zugunsten der Hotellerie wiederherzustellen und den Vorrang des öffentlichen Interesses vor der Betriebsfreiheit zu bekräftigen. Allerdings wird dieser Sieg mit erheblichen und ungleich verteilten Kosten verbunden sein: Airbnb-Vermieter werden einen sofortigen Wertverlust ihres Vermögens und Rentabilitätsverluste hinnehmen müssen, ohne dafür entschädigt zu werden; die Hoteliers werden gestärkt daraus hervorgehen, doch ihr Vorteil wird weitgehend konjunktureller Natur sein; die Reisenden, die in dieser Angelegenheit völlig ausser Acht gelassen wurden, werden in jeder Hinsicht verlieren: höhere Preise, ein eingeschränktes Angebot, ein schlechteres Erlebnis und beeinträchtigte Zugänglichkeit.

Grundsätzlich sollte man sich fragen, ob diese Entscheidung das eigentliche Problem löst. Das ist nicht sicher! Einige weisen darauf hin, dass die Wohnungsknappheit in Zürich nicht allein durch die Einschränkung von Kurzzeitvermietungen/Airbnb behoben werden kann. Andere argumentieren, dass nur eine massive Politik des Wohnungsbaus, der Verdichtung und der Mietpreisregulierung eine nachhaltige Lösung bieten könnte.

 

Janet – The Velvet Rooms

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